Plaza Vea construirá nuevo local en parque de Comas

Hace un par de domingos se reinauguró el Parque Manhattan en San Felipe, Comas. Lo que se esperaba iba a ser una mañana de encuentro vecinal, terminó en un enfrentamiento entre los trabajadores municipales, el alcalde y los vecinos.

Imagen: Peruanos de a pie

Alcalde de Comas y vecinos se enfrentan. Imagen: Diario Ojo

1. ¿Por qué están enojados los vecinos de Comas?

Este 2 de setiembre, la Municipalidad de Comas declaró de interés público la iniciativa privada “Parque Manhattan” presentada por Supermercados Peruanos (Plaza Vea), quien construirá un centro comercial en 7,667 m2 del Parque Manhattan. 

Según el Acuerdo de  Consejo N° 055-2016/MC del Municipio de Comas publicado hoy jueves 22 de setiembre en el diario oficial El Peruano:

• La ejecución de un proyecto de renovación urbana permitirá al distrito de Comas proveer a sus habitantes del acceso a espacios de recreación y deporte, así como zonas comerciales.
• El monto referencial del proyecto de inversión es de S/ 56.7 millones (incluido IGV)
• Preliminarmente en el área comercial se desarrollará un supermercado, locales menores, cines, patio de comidas y estacionamientos.
• El plazo del contrato será por 40 años, luego del cual todas las construcciones del área comercial pasarán a título gratuito a la Municipalidad.

Ver Acuerdo de Concejo N° 055-2016/MC

Según recientes declaraciones de Supermercados Peruanos a Semana Económica:

«El proyecto se realizará “en un área no arborizada del parque, donde hoy sólo existe una losa de concreto y arena”, indicó la empresa, que no precisó bajo qué marca operaría el supermercado».

También en el diario Gestión:

«(…) primero esta comuna [Comas], como propietaria del Parque Manhattan, debe realizar el saneamiento físico y legal del terrenoprevio a la suscripción del contrato de derecho de superficie».

«El plazo de vigencia del contrato se prorrogará en caso no se cumpla – dentro de los 180 días calendario luego de la firma del contrato – con la desafectación y el cambio de zonificación requerido para la emisión de la licencia de obra».

Claro, porque se está entregando un espacio público de recreación, un parque a lo loco.

2. Ah ya, es solo un pampón olvidado…

Cancha de basquet y multiusos (Set 2016) . Imagen: Peruanos de a pie

Losa deportiva (Set. 2016) Imagen: Peruanos de a pie

Según vemos, en el parque Manhattan hay vida. La gente lo cuida, lo usa, lo disfruta… y gratis. Que no haya un árbol al medio (solo una losa) no quiere decir que no sea un espacio público que cumple una función de interés público: la recreación, el esparcimiento, el disfrute de la calle.

Entonces, vemos que los vecinos de Comas ya tienen los espacios de recreación y deporte que el supermercado les quiere brindar (?). En junio de este año, los vecinos con el apoyo de Ocupa tu calle, hicieron un concurso para escoger el mejor diseño para el parque Manhattan. Luego de un proceso deliberativo donde los niños escogieron el mejor diseño, ganó “gusanito”:

Imagen: Ocupa tu calle

Es más, hace dos semanas se inauguró este espacio de recreación infantil de bajo costo:

Imagen: Peruanos de a pie

3. ¿Por qué estas iniciativas pueden ser una carrera hacia el abismo para el distrito?

Según lo declarado por la empresa a Semana Económica:

«Además del pago inicial de más de S/ 8 millones, Supermercados Peruanos pagará al municipio [de Comas] una renta anual de S/ 216,000 por cuarenta años, al término de los cuales toda la edificación será transferida a título gratuito al municipio”

De acuerdo al blog, Lugares Comunes:

“La empresa debe invertir S/  2.7 millones en lo que quede de parque. Además, debe pagar S/  5.5 millones como cuota inicial (61.5%) del alquiler y mensualidades de S/  18 mil (el otro 38.5%).

Esto significa que, incluyendo los 2.7 millones, el terreno de 7,667 metros cuadrados ha sido valorado en S/.70,000 mensuales ((5.5+2.7/5.5)*18k*100/38.5), a solo S/ 9 el metro cuadrado por mes. Falta el contrato para ver si los pagos mensuales de S/ 18,000 se van a ajustar según la inflación. Pero incluso con eso, la mayor parte del alquiler de 40 años va a ser pagada hoy, sin considerar que el valor del terreno podría cambiar considerablemente en el futuro, por ejemplo, si el Metropolitano o el Metro llega a la zona, algo que es bastante probable que pase en los próximos 40 años. Y habría que ver si S/ 9 es el precio de mercado para un terreno con zonificación comercial en esa zona. Una búsqueda sugiere que no: hay locales en San Felipe, la zona del parque, que se alquilan a precios más altos.

No me queda claro si esto es siquiera legal. El marco legal de concesiones y alianzas público-privadas (APP) se ha diseñado para la provisión de servicios públicos e infraestructura, no para la eliminación de servicios públicos con el fin de generar rentas a los gobiernos locales(*).

Pero si en efecto es legal, se estaría estableciendo un sistema bastante perverso. Municipios distritales que no tienen suficientes recursos ahora tendrían la posibilidad de ceder activos a largo plazo con el objetivo de generar recursos para proveer servicios públicos a corto plazo. Por eso el 61.5% del alquiler se va a pagar al inicio. Es una estrategia que puede generar recursos para tapar huecos hoy, pero deja descapitalizados a los municipios. Los alcaldes saben que pueden generar recursos para su gestión hipotecando el futuro del municipio, que cuando tenga aun menos recursos va a estar gobernado por otro alcalde. En el camino, los vecinos pierden parques y otros terrenos y bienes públicos.

Por un lado, es un asunto de toma de decisiones a nivel local: el alcalde ha decidido ceder parte de un parque en un distrito que ya tiene pocos parques para generar recursos. Pero por otro lado, es un problema que puede verse a una escala mayor. La desigualdad de recursos entre distritos es enorme. En 2013, el presupuesto de Comas fue de S/ 124 por habitante. El de Miraflores, S/ 1,831. O sea, Miraflores tiene casi 15 veces más recursos por habitante que Comas. La respuesta de Comas ha sido capitalizar terrenos que hoy son dedicados al espacio público.

***

La presión contra estos proyectos privatizadores debe hacerse a nivel local, sin duda, con los vecinos exigiendo que no se siga privatizando los espacios públicos, como lo están haciendo los vecinos de San Felipe, en Comas. Pero el problema también debe ser atendido a nivel del gobierno central, impidiendo que las APPs se conviertan en un mecanismo para privatizar activos con el objetivo de tapar huecos financieros, y redistribuyendo mejor los recursos públicos para que no haya tanta desigualdad entre los gobiernos locales.”

4. ¿Que están haciendo los vecinos para defender su parque?

Este sábado 24 de setiembre continúan las actividades para seguir ampliando el espacio de juego infantil gratuito: las personas están dando forma a su espacio.

También -para los más grandes- está la actividad gratuita de Juguemos en el Parque

(Síganlos en sus redes sociales: Salvemos el parque Manhattan de Comas)

Y a nosotros en Peruanos de a pie

—-

(*) Sobre la inquietud del Lugares Comunes, en este caso la inversión privada  no se da vía APP sino vía “Proyectos en Activos”, también regulado en el Decreto Legislativo 1224, “Ley Marco de la Promoción de la Inversión Privada mediante Asociaciones Público Privadas y Proyectos en Activos”:

Los Ministerios, Gobiernos Regionales y Gobiernos Locales promueven la inversión privada sobre activos de su titularidad a través del Organismo Promotor de la Inversión Privada respectivo, bajo los siguientes esquemas:

a) Disposición de activos, que incluye la transferencia total o parcial, incluso mediante la permuta de los bienes inmuebles.

b) Contratos de cesión en uso, arrendamiento, usufructo, superficieu otras modalidades permitidas por ley.

La Guía Básica de aplicación del Decreto Legislativo 1224 del Ministerio de Economía y Finanzas dice:

Sin embargo, como todo proyecto de inversión, los Proyectos en Activos requieren ser evaluados por sus entidades titulares antes de ser incorporados al proceso de promoción, a fin de analizar aspectos como el mejor uso que se le podría dar al activo (costo de oportunidad), la modalidad contractual a celebrar (contrato de venta o permuta de activa, etc.), entre otros temas.

Detrás esta operación inmobiliaria, no queda clara la rentabilidad social ni económica del proyecto para la ciudadanía. Los inversionistas pueden están evaluando la posibilidad de adquirir propiedades privadas para la construcción de su centro comercial. Si la zona es atractiva de por sí, la inversión privada en terreno privado (y no en un parque) igual genera rentas municipales, utilidades al privado y empleo a las personas, como en el resto del mundo.